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南阳房价2019即将暴涨?2019房价不会大涨大跌!

发布时间:2019-04-03 01:48 来源:路财主点击 :
南阳房价2019即将暴涨?
原文标题:2019房价不会大涨大跌!
原文发布时间:2019-01-22 19:49
原文作者:路财主。
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1月21日,又是一个出口转内销的新闻:

彭博社报道,中国计划将2019年新发专项债规模设在2.15万亿元人民币,但其最终额度仍有待全国人民代表大会审议通过。

这个2.15万亿的地方政府专项债,再加上上一周央妈放水2万亿元,有人就恐慌了:

这么着放水,房价是不是又要大涨了?

下图就是上周放水2.02万亿元的6个文件:1月15日降准释放7500亿元长期资金+连续五天逆回购释放1.27万亿元短期资金。

先来分析一下这2.02万亿资金的构成:

降准释放的7500亿是属于长期资金,水池子的水位妥妥的高升一小截没的说;

1.27万亿元的逆回购当中,其中7700亿元都是一周内的短期资金,另外的5000亿资金也是在社会上释放1个月之后,央妈就要收回的钱(当然,等这1.27万亿元资金到期,央妈可能会再度祭出大手笔逆回购,维持这个规模,但这是另一码事)。

另外,每一期央妈放水的时候,通常也有相当一部分的逆回购、酸辣粉、麻辣粉到期,所以更值得关注的,其实是新增的放水量。

我们把到期的资金8600亿元剔除掉,本周市场上新增的货币量实际上是1.16万元。

——所以,正确的算法是,市场新增水量1.16万亿元!

=====

现在,我们开始分析房价的问题。

昨天的文章中,我已经谈过了接盘侠的问题;

前天的文章中,我谈到了当代社会债务、货币和信贷互相循环的关系;

今天的文章,主要从货币和信贷循环的角度给大家分析,为什么看起来央妈放水了这么多,2019年房价再度大幅上涨的可能性还是很低很低?

前两天,广发银行联合西南财经大学发表了一份《2018中国城市家庭财富健康报告》,其中有一个数据是:

中国家庭总资产配置中,房产占比高达77.7%,金融资产配置仅占11.8%!

我们不去纠结这个数据到底有多准确,但中国城市家庭总资产中,房产是绝对的大头并没有谁有疑问——正因为房产是中国城市家庭总资产中的绝对大头,所以人民币的广义货币供应量与房价的关系极为密切。

我在2016年也写过一篇文章,叫做:

天价房与天量钱互为因果、自我强化!

其中论述的一个核心逻辑就是:

因为土地拍卖制度、房屋预售制度和“首付+贷款买房”的三大制度,促使中国和香港一样,房地产金融化、房地产货币化,广义货币供应量这么大,主要得拜房地产所赐;而反过来,高货币发行量,又大力刺激房价上涨——他们互为因果,自成循环。

现实社会虽然很复杂,但其他所有商品价值加起来与房价比都很低很低(你将你身边的手机、电脑、书本、衣服乃至汽车什么的,将他们与房价比比就知道了),如果把货币数量增多,导致的最终结果就是:房价的涨幅,差不多就是货币数量的增加幅度,而过去15年,中国大城市房地产的总体上涨幅度,基本上接近于货币供应量增长幅度。

正因为房子在中国城市家庭中的占比如此之高,所以房价问题在中国基本上可以和广义货币问题划上等号。

但是——这是在实体经济,特别是居民部门的债务负担很低的条件下的逻辑。

当实体经济中的企业部门、居民部门和地方政府部门的债务到达极限之后,因为涉及到偿还利息和本金的问题,房价与货币的关系演化出了新的逻辑:

房价是否上涨的核心,在于广义货币增速与社会实际利率的差值。

用个小例子简单说一下关于债务与广义货币的逻辑——

假定全社会上有180万元钱,但任何使用钱的人都需要支付利息并到期归还本金,如果社会普遍利率是10%,那么,明年此时,如果社会上的钱少于198万元,无数的人将没有足够的钱来支付本金和利息,全社会会陷入资产通缩状态,主要资产价格(房价)将横盘或下跌。

根据央行最新数据,2018年12月底,人民币广义货币供应量182.67万亿元,相比2017年底的169万亿元,增长了8.1%。

去年的房价,整体上没怎么涨也没怎么跌,而广义货币量增加了8%,我们姑且认为8%就是中国社会的整体利率水平(到最终用户那里去的实际利率,不是银行表面上的贷款利率,更不是央行的钱出来时候的利率)。

2019年,如果房价要小涨,广义货币供应就必须以超过10%的速度增加;如果要大涨,必须以超过15%的以上速度增加……

这个,还真的有点不容易。

因为中国实体经济能够承担的债务基本到达顶点,除中央政府之外,其他人都是负债累累,正因为没有人借更多的钱,2015年以来,人民币广义货币供应已经从14%的年化增长速率,降低到了现在8%的水平。

在央行不调整准备金率的情况下,我们可以算一下,10%和15%的广义货币增长速度,分别需要增加多少基础货币?

当前人民银行的资产负债表规模是37.25万亿元,如果增加10%,意味着明年至少也增加3.73万亿元的基础货币;如果增加15%,则意味着基础货币增加4.16万亿元。

就上一周,央妈净增了1.16万亿元的基础货币,如果持续下去,这当然是个不小的量,但央妈在放水的时候特意说明:

1月份是税收大月。目前已进入1月份税收高峰期,预计未来几日银行体系流动性总量下降较快……

这显然说明,央妈并未打算将这1.16万亿元的货币长期保持下去,最久可能拖到春节过完(春节期间整个社会现金需求量很大,货币乘数会下降)就会回收这部分货币。

至于彭博新闻中新增的这2.15万亿元地方政府专项债,这是地方政府2019年22.39万亿元地方债限额的一部分,而我在“2019年新增1.39万亿地方债限额,是怎么回事?”一文中提到,即便地方政府用满这个限额,相比2018年的18.3万亿元的地方债总量,增加了4万亿元。

新增的这4万亿元地方债,当然不可能全部进入央妈的资产负债表——根据我目前的推算,大约有60%左右的新增地方债会进入央妈的资产负债表,这样算起来,地方债最终大概只有2.4万亿会进入央妈的资产负债表。

除了地方债之外,央妈早已把市场上该买的高信用等级债券买的差不多了,如果中央政府不额外发行国债,2019年央妈的资产负债表规模也就只是会增加到接近40万亿元的水平。

这意味着,如果不调整准备金率,明年的广义货币增长率也就在7.5%左右;

进一步考虑年初降准1%,2019年还有的降准空间1.5%,明年的广义货币增长率可能会在10%左右;

最大的可能是——明年的广义货币实际增速就在7.5-10%之间。

这样算下来,不考虑昨天文章中提到的接盘侠因素,明年的中国房价,以人民币计价来看,也就是维持的水平,只要不出现情绪上的恐慌性抛售或者购买,即便房价上涨或者下跌,其幅度也都将十分有限。

指望2019年房价大涨或者大跌的人,基本上可以洗洗睡了。


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